Tips als je van plan bent een horecabedrijf te gaan huren
Van een advertentie met ‘Horeca te huur’ gaat bij menig ondernemer het bloed sneller stromen. Maar wat komt er allemaal bij kijken als je een horecabedrijf wilt huren? We zetten de tips en de valkuilen op een rijtje. Plus een handige checklist voor iedereen die een horecabedrijf gaat huren.
In dit artikel:
Als je een horecapand te huur ziet staan en je bent geïnteresseerd, is het goed vooraf onderzoek te doen naar het te huren bedrijf. Wat zijn de sterke en zwakke punten, waar liggen de kansen en bedreigingen? Waarom wordt het bedrijf ter huur aangeboden? Probeer in te schatten wat de winstverwachting voor de langere termijn is.
Ondernemingsplan, ook bij huur
Het ondernemingsplan, ook wel bedrijfsplan of businessplan genoemd, is het basisdocument van je bedrijf. In het plan beschrijf je jouw strategie: van wie je bent tot hoe je je bedrijf in de markt zet. In een ondernemingsplan beschrijf je de bedrijfsstrategie. En in tegenstelling tot wat de meeste mensen denken, is een ondernemingsplan niet alleen van belang voor de bank of als je een bedrijf gaat kopen. Het kan voor jezelf een leidraad zijn voor de bedrijfsvoering. Bovendien stelt het je in staat om doelen te stellen én na te leven, maar onderzoek je ook of de ideeën haalbaar zijn.
Een goed ondernemingsplan bestaat uit een aantal standaard hoofdstukken waarin de lezer kennis maakt met de ondernemer, het bedrijf, de markt en concurrentie, de financieringsplannen, de gekozen marketingstrategie, het onderscheidend vermogen en overige zaken, zoals juridische kwesties.
Weet wat je huurt
Zorg dat je precies weet wat je huurt en leg dat vast. Op die manier kun je makkelijker vaststellen wat je van het gehuurde mag verwachten en of er sprake is van een ‘gebrek’. Beschrijf in een bijlage zo precies mogelijk de staat van het gehuurde bij de aanvang van de overeenkomst, aangevuld met door partijen geparafeerde foto’s en bouwtekeningen. Bij nieuwbouw: leg de opleveringsdatum vast.
Leg de vloeroppervlakte vast, voor het geval achteraf blijkt dat het aantal verhuurde vierkante meters afwijkt van de werkelijkheid. Gebruikelijk is dat de oppervlakte voor de verkoopruimte en de oppervlakte voor het magazijn niet meer dan 3 procent ten nadele voor huurder afwijkt. Je kunt laten opnemen dat in het geval de afwijking groter is, je gerechtigd bent om de huurovereenkomst te ontbinden.
Leg ook de draagkracht van de vloeren vast. Ga goed na welke draagkracht voor het gebruik op die plek nodig is. Mocht achteraf niet aan de vloerbelastingseis worden voldaan, dan moet de verhuurder voor eigen rekening aanpassingen doen.
Casco verhuur is tegenwoordig vaak het uitgangspunt. Bij casco plus moet de verhuurder ook bijvoorbeeld de toiletgroepen, verwarming, airconditioning, afgewerkte horecavloeren, etc. aanbrengen, c.q. zorgen voor de vervanging en het onderhoud ervan.
Vastleggen bestemming
Aan het vastleggen van de bestemming zitten voor- en nadelen. Als er bij de bestemming ‘discotheek’ onvoldoende geluidsisolatie is, kun je dat aanmerken als een gebrek. Maar als je dezelfde disco verkoopt aan iemand die er een restaurant wil beginnen, is een indeplaatsstelling niet mogelijk omdat er geen sprake is van voortzetting van hetzelfde bedrijf. Een algemene omschrijving van een bestemming voor een horecaonderneming is ‘horecabedrijfsruimte’.
Wat is een goede huurprijs?
De waarde van een bedrijf en dus de huur wordt voornamelijk gebaseerd op economische gronden. Vooral de cijfers onderaan de streep zijn een belangrijke indicatie voor de waarde van een bedrijf. Vraag inzage in de historische cijfers over de meest recente jaren, in ieder geval van de laatste drie jaar. Jaarrekeningen of bijlagen bij de belastingaangiften zijn daarbij gewoonlijk de basis, maar bevatten niet altijd veel details en niet of niet of nauwelijks analyses en verklaringen.
Veel verhuurders, makelaars en tussenhuurders zoals brouwers gaan uit van een huur van 10 procent. Met andere woorden: tegenover een huur van €100.000 per jaar, moet een omzet staan van €1 miljoen. Een nog lagere huur van 7 procent is volgens deze makelaars en verhuurders niet zo reëel. Om uit te zoeken of dat klopt, legde Misset Horeca in 2017 in samenwerking met Bureau Lenting en Partners de huurbedragen van vijftig cafés en restaurants naast elkaar. De gemiddelde huurprijs van de bedrijven uit onze benchmark is €73.000. De gemiddelde omzet ligt op iets meer dan €1 miljoen. Daaruit blijkt dat de gemiddelde huur die onze benchmarkbedrijven betalen op 7,22 procent ligt.
Gemiddelde, hoogste en laagste huur
- Gemiddeld huur: €73.000
- Gemiddelde omzet: €1.011.000
- Gemiddelde huurpercentage: 7,2%
- Hoogste huurprijs: €176.000
- Laagste huurprijs: €28.400
- Hoogste huurpercentage: 11,9%
- Laagste huurpercentage: 3,2%
Daarbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de bedrijven uit het bestand al wat jaartjes bestaan. Voor een starter zal het een stuk lastiger zijn, zo’n laag huurpercentage. Ton Lenting adviseert startende ondernemers om niet zomaar akkoord te gaan met een huurprijs. ‘Veel mensen trappen in die vraagprijs. Niet doen. Het is geen vaststaand gegeven. Over de huurprijs die een verhuurder vraagt, is te onderhandelen.’
Leveranciers/afnameverplichtingen
Veel brouwerijen, maar ook wijn- of koffieleveranciers, sluiten met horecaondernemers een afnameovereenkomst voor een bepaalde periode af. Vaak is dit ‘in ruil’ voor een prestatie die de leverancier verricht aan de horecaondernemer. Dan gaat het veelal om financiering, vooruitbetaalde kortingen of andere afspraken. In deze afnameovereenkomsten wordt vaak een bepaling opgenomen dat men bij verkoop van de onderneming deze afnameovereenkomst moet ‘doorleggen’ aan de koper. De koper moet vervolgens het restant van de looptijd van deze afnameovereenkomst nakomen. In de koopovereenkomst moet derhalve goed worden vastgelegd dat de koper de afnameovereenkomst overneemt en zich verplicht om onverkort de hiermee verband houdende voorwaarden te zullen naleven.
Checklist voor huurders
- Is de verhuurder bevoegd wel bevoegd te verhuren? Laat de verhuurder verklaren bevoegd te zijn tot het sluiten van de huurovereenkomst.
- Wat is de bestemming van het pand? Is dat bedrijfsruimte? Horecabedrijf? Café? Past het nieuwe concept daarbinnen? Check de resterende huurtermijn en de kans op een nieuwe huurovereenkomst.
- Zijn de vergunningen in orde? Zijn er vergunningen geweigerd? Lopen er procedures? Zijn de activiteiten in overeenstemming met bestemmingsplan? Denk aan geluidsoverlast: (live)muziek, terrasexploitatie.
- Zijn er verplichtingen richting leveranciers? Is de inventaris van de brouwerij of leverancier? Bruikleen? Liggen er nog andere zekerheidsrechten bij leveranciers? Overige duurovereenkomsten zoals onderhoudscontracten?
- Is het gebouw in orde? Voldoet het pand aan de constructieve eisen? Achterstallig onderhoud? Is het brandveilig? Hoe staat het met de akoestiek? Plafondhoogte? Vetput? Je zou kunnen afspreken dat het onderhoud voor rekening van de huurder komt en vervanging voor rekening van de verhuurder.
- Is er sprake van overlast? Zijn er ontwikkelingen die het horecabedrijf belemmeren zoals infrastructurele projecten, rioolwerk, herprofilering straat? Andere beperkende omstandigheden zoals stankoverlast van naastgelegen bedrijven?
- Wat is het beleid van de gemeente? Zijn er in de toekomst beperkingen door beleid van de gemeente, bijvoorbeeld beperking openingstijden? Check de APV. Of zijn er juist uitbreidingsmogelijkheden?
- Ontbinden voorwaarden. Op het moment van het ondertekenen van het huurcontract heb je nog geen exploitatie-, terras- en drankvergunning. In de praktijk is de huurovereenkomst namelijk een onderdeel van de vergunningaanvraag bij de gemeente. In theorie kan het gebeuren dat je van de gemeente niet mag exploiteren terwijl je wel een huurcontract hebt getekend. Ontbindende voorwaarden kunnen in zo’n situatie handig zijn, maar de meeste verhuurders zullen daar niet mee instemmen.
- Als de huur aan de hoge kant is, doe dan aanpassingen aan je interieur, bijvoorbeeld met kleinere tafels. Grotere bouwkundige aanpassingen kunnen interessant zijn als ze tot een hogere omzet leiden. Zorg dan wel voor een langlopend huurcontract van minimaal 10 jaar.
- Voorkom opzegging. Probeer de wettelijke opzeggronden te bemoeilijken. Dat kan door in het huurcontract op te nemen dat verhuurder de huurder schadeloos moet stellen voor alle nadelige gevolgen van tussentijdse beëindiging. Dus: volledige vergoeding van goodwillverlies in plaats van alleen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Ook kun je uitsluiten dat de verhuurder de overeenkomst mag opzeggen bij dringend eigen gebruik of renovatie.
- Leg verkoop vast in huurcontract. Wil je de exploitatie verkopen tijdens de huurovereenkomst, dan is toestemming van de verhuurder nodig. Weigert die, dan kun je de verkoop bij de rechter afdwingen via het recht op indeplaatsstelling. Hierin is geregeld dat ingeval u als huurder
het (horeca)bedrijf overdraagt/verkoopt, u van de verhuurder kan vorderen dat hij uw koper in uw plaats als huurder accepteert. De opvolger neemt dan uw plaats als huurder in, met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Van een indeplaatsstelling kan alleen sprake zijn als de opvolger uw bedrijf in het pand voortzet.Om zo’n procedure te voorkomen, kun je in de huurovereenkomst opnemen dat de verhuurder bij voorbaat toestemming verleent en meewerkt aan verkoop. Maak ook in de huurovereenkomst afspraken over vergoedingen voor investeringen en afschrijvingsmethode. - Dek je in tegen faillissement van verhuurder. Als een verhuurder failliet gaat, kan de curator de huurovereenkomst opzeggen als dat in het belang van de schuldeisers is. Om dit risico te voorkomen, moet je een bepaling opnemen dat in het geval van een faillissement van de verhuurder, het huurcontract niet zomaar kan worden beëindigd.
Stel een huurverhoging zo lang mogelijk uit
Na verloop van de eerste huurtermijn – meestal 5 jaar – heeft de verhuurder het recht de huur aan te passen. Dat kan een verhoging of een verlaging zijn. Het gaat om de marktprijs. Een simpele manier om een verhoging te voorkomen, is een langere eerste huurtermijn van bijvoorbeeld 10 jaar af te spreken. Standaard geldt de wettelijke periode van 5 + 5 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Partijen kunnen hiervan afwijken. Bijvoorbeeld 10 + 5 +5 +5 +5. Het voordeel van deze wettelijke perioden is dat de huurder zekerheid heeft. Nadeel is dat de huurder lang aan een contract vast kan zitten. Bij indeplaatsstelling is dat weer een voordeel, omdat de nieuwe koper verzekerd is van een langere huurperiode. Een huuraanpassing kan trouwens ook een huurverlaging zijn zoals nu op B-locaties en in de provincies aan de orde is. Dit vraagt om een andere strategie, ook met betrekking tot huurindeplaatsstellingen.